国地税合并如何平稳过渡之：——房地产开发全程税务处理与纳税风险防控专题

沈阳8月23-24日（2天）

■邀请对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■专题背景

国地税合并、增值税税率降低、二十四证合一无疑是当下最火的话题，也是征管的新方向，再加上“金三”形成以软件系统测评分析、预警评估、风险推送的稽查新模式，以“互联网+大数据+云计算”稽查天网已经铺开。

房地产行业的纳税风险始终居高不下。一方面，与房地产开发业务相关的税收政策较为复杂，不仅艰涩难懂，而且冲突不断；另一方面，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，其中在税收调控上也有增无减，特别是近几年来，税务机关始终将房产业作为税务稽查的重点。

针对年重要税制改革以及国地税合并，我们特定于年8月22-24日，在沈阳举办本次大会。邀请业界资深税务专家，通过剖析税制改革对房地产企业影响、国地税合并形势下的房地产企业全流程典型税务案例，向房地产企业提供风险防控建议和应对策略，帮助企业平稳过度。

■培训受益

1．了解房地产开发业务全程的涉税处理特点及其风险防控一般规律；

2．熟悉并掌握房地产开发全程所涉及到的税收政策及其业务内容；

3．通过案例分析，寻找、挖掘出房地产开发中存在主要涉税风险点；

4．系统把握房地产开发业务涉税问题处理及风险防控的基本手段与方法；

5．能够在实践中，有效开展纳税筹划策略，降低税收负担，化解纳税风险；

6．消除当前假冒伪劣筹划思路的影响，避免不必要的纳税筹划风险发生。

■主讲专家

胡老师：注册税务师、法律硕士、国内著名财税专家。在《财政研究》、《经济研究参考》、《涉外税务》等报刊发表论文百余篇，有十余篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》等。现为北京财税研究院、瑞昌财学院特聘教授；个人所得税专家库成员，在业界享有“财税百事通”、“税法活字典”称号；长期从事建筑业、房地产行业的税收政策操作、税收筹划、税务稽查风险防控、投融资运作、所得税汇算清缴等课程的讲授，深受广大学员好评。授课特点是：总能将法律逻辑与会计严谨融为一体，实现丰满理论与骨感实操的和谐统一，睿智中饱含幽默，调侃中尽显专业，因而深受广大学员好评。

■主讲内容

第一节：房地产开发涉税处理特点及其风险防控概述

一．房地产开发涉税处理的特点

1．涉及税种的特殊性

2．税种政策的特殊性

3．税种周期的特殊性

4．开发成本的隐蔽性

5．销售收入的公开性

6．税收风险的滞后性

二．涉税处理及风险规避简单粗暴

1．偷税逃税几乎成为全行业的规则

2．开发商品销售远比财务规范重要

3．涉税风险管理就是财务部门的事情

4．与税务搞好关系就可规避纳税风险

5．只要把账做好纳税风险就会少

6．依法纳税就不会有什么纳税风险

三．房地产开发全程涉税风险的防控

1．案例解析涉税风险防控体系的构建

2．大数据时代涉税逃税将得不偿失

3．确定最适当的目标乃是根本之策

4．全面构筑纳税风险防控的三道防线

第二节：公司设立阶段的纳税处理与风险防控

一．公司设立阶段涉及税种及其政策

1．印花税

⑴认缴资本下印花税存在的主要风险

⑵非货币性资产投资中的印花税风险

⑶签订N年房租合同时如何缴纳印花税

⑷土地租赁合同是否缴纳印花税

2．契税

3．房产税

⑴无租使用他人房产是否需要缴纳房产税？

⑵免租期使用他人房产如何缴纳房产税？

⑶租入房产后装修的是否缴纳房产税？

⑷在租入土地上盖房自用的是否缴纳房产税？

4．土地使用税

二．设立阶段涉税难点解析与风险防范

1．公司组织架构设计与涉税风险规避

2．公司股权架构设计与纳税筹划运作

3．公司设立地点选择与涉税风险处置

4．开办期的界定及其涉税政策特别规定

5．个人名字的资产如何落到公司名下最优？

6．公司设立必须考虑的上市运作风险规划

第三节：土地取得阶段的纳税处理及其风险防控

一．开发企业获取土地的一般方式归纳

二．土地取得阶段涉及的税种及其政策

1．印花税

⑴土地使用权出让合同是否缴纳印花税？

⑵未签订土地使用权转让合同是否不用缴纳印花税？

⑶补交增加容积率的土地差价是否需要补交印花税？

⑷耕地占用税是否构成印花税的依据？

⑸土地使用权证书该如何缴纳印花税？

2．耕地占用税

⑴招拍挂方式获得的土地必须缴纳耕地占用税吗？

⑵耕地占用税是否作为契税的计税依据？

3．契税

⑴大配套设施费是否构成契税计税价格？

⑵土地优惠及减免款是否需要交不交契税？

⑶补缴的大配套费是否缴纳契税？

⑷拆迁安置费用是否作为契税的计算依据？

4．土地使用税

⑴何时开始缴纳土地使用税？

⑵何时终结土地使用税纳税义务？

⑶土地使用税究竟使用哪个科目核算？

⑷土地使用税是否可以计入开发成本？

⑸土地使用税能否作为土地增值税的扣除项目？

⑹土地受让合同时间条款的纳税筹划处理

5．增值税

⑴计算增值税时，土地成本可以扣除吗？

⑵拆迁费用能否在计算增值税时扣除？

⑶受让的土地成本如何作进项税额抵扣？

⑷招投票中的进项税额能否抵扣？

三．土地成本的核算与计量

1．土地成本究竟包括了哪些内容？

2．上述相关税费是否构成土地成本的内容？

3．土地成本确认的凭证处理与规范

4．一二级联动开发下土地成本的确定

四．涉税疑难问题解析与风险防范

1．取得政府土地返还款是确认收入还是冲减成本？

2．企业发生的拆迁补偿该如何规避纳税风险？

3．“拆一还一”业务该如何准确进行纳税处理？

4．购买在建工程获取土地继续开发如何纳税？

5．以收购股权方式获得土地是否可行？有何风险？

6．以股权收购方式获得土地后如何规避涉税风险？

7．土地受让主体是否有什么讲究？对税负有何影响？

8．因囤地而缴纳土地闲置费对纳税有何影响？

9．房地产企业进行土地一级开发如何纳税？

10．以不同商业目的调节土地价款是否可行？

11．如何利用政策实现母子公司间土地无税转移？

第四节：规划设计阶段的纳税处理及其风险防控

一．规划设计不只是对开发项目的规划与设计

1．税务风险控制必须在事前进行

2．本阶段都需要规划设计哪些涉税风险？

二．规划设计阶段涉及的税种及其政策

1．印花税⑴房产设计合同是否需要缴纳印花税？

2．增值税

⑴规划设计费的进项抵扣需要注意的细节

⑵向境外支付的规划设计费是否需要扣缴增值税？

⑶设计企业是选择做一般纳税人还是小规模纳税人？

⑷符合一般纳税人条件不登记时会有什么不利后果？

3．企业所得税

⑴支付境外的设计费如何扣缴企业所得税？

⑵甲方承担设计方的差旅费该如何处理？

⑶境外企业提供设计咨询服务是否扣税？

三．涉税疑难问题解析与风险防范

1．出于税负考虑需要对产品类型进行规划设计吗？

2．开发产品是一次性开发还是分期开发？

3．合作建房有哪些主要形式？应在那个阶段纳税？

4．前期规划设计费的资本化与费用化选择与筹划

5．以流转税换土地增值税的筹划运作错弊分析

第五节：建设开发阶段的纳税处理及其风险防控

一．建设开发阶段涉及的税种及其政策

1．印花税

⑴建筑施工合同该如何计算缴纳印花税？

⑵企业间的借款合同是否需要缴纳印花税？

⑶材料采购合同如何开展印花税筹划？

⑷印花税能否计入到房地产开发成本？

2．土地使用税

⑴开发期间的土地使用税是资本化还是费用化？

⑵22号文的调整对房地产企业有什么大影响

⑶供开发使用的房产是否缴纳土地使用税？

3．房产税

⑴开发过程中自有自用房产如何缴纳房产税？

⑵开发过程中的售楼部房产是否缴纳房产税？

⑶开发进程中的临时设施是否需要缴纳房产税？

4．企业所得税

⑴境外企业为开发企业施工是否扣缴企业所得税？

⑵劳务工费用的如何规范地进行税前扣除？

5．增值税

⑴择向一般纳税人采购还是向小规模纳税人采购？

⑵应否协助建筑施工企业适用简易征收？

⑶贷款利息及相关业务的进项税额能否抵扣

⑷差旅费的进项税额到底能否抵扣？

⑸交际应酬费用中的进项税额能否抵扣？

⑹红线外项目是否视同销售？进项能否抵扣？

⑺劳务费用外包是否可以进行增值税抵扣筹划？

二．房地产开发成本的归集与处置

1．房地产开发成本的主要内容及差错规避

2．如何准确地确定成本对象并对成本对象进行划分？

3．共同成本包括哪些，如何进行合理分摊？

4．确定开发成本的依据说什么？发票还是其他？

5．合作建房项目下成本费用的归集与核算

三．涉税疑难问题解析与风险防范

1．合同签订与发票取得应注意的涉税风险

⑴能否要求建安企业在开发项目所在地开票？

⑵设计与建安劳务一并提供时，房开企业应如何索票？

⑶销售自产货物并提供建筑劳务应提供什么发票？

⑷销售电梯并负担安装应提供什么发票？

⑸房企与建筑企业间的违约金该如何规避风险？

⑹合同中的价格条款含税好还是不含税好？

⑺发票是否具有收付款凭证的法律效力？如何规避？

⑻如何通过合同全面规避发票凭证涉税风险？

2．全面增值税时代甲供材的处理与规划

⑴甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？

⑵装饰劳务的清包工如何纳税？

⑶甲供材发票如何开具？

⑷甲供材发票可否在土地增值税和企业所得税前扣除？

⑸销售自产货物同时提供建筑业劳务如何纳税？

⑹甲供材中，房企应否选择采购高税率材料？

3．售楼处、样板间装修的税务处理

⑴单独修建的营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？　

⑵单独修建营销设施费，在所得税前如何扣除？

⑶售楼处交不交房产税？交不交土地使用税？

4．精装修及相关费用的纳税处理

⑴精装修费用能否作为土地增值税成本项目扣除？

⑵计算土地增值税时，购买的家具能否计入开发成本？

5．企业融资费用的税务处理

⑴企业有没有搞清楚借款利息的本质内涵？

⑵如何通过业务转换实现借款利息进项税额抵扣？

⑶借款利息应当取得何种规范的票据与凭证？

⑷企业之间的借款利息该如何进行涉税处理？

⑸企业向个人的借款利息该如何进行处理规范？

⑹关联方借款利息涉税风险规避技巧有哪些？

⑺借款利息涉税风险规避的综合筹划案例分析

第六节：产品销售阶段的涉税处理及其风险防控

一．产品销售阶段涉及税种及其政策

1．印花税

2．土地使用税

⑴土地使用税纳税义务究竟从何时终止？

3．房产税

⑴房地产企业的商品房是否需要缴纳房产税？

⑵将商品房用作售楼部时是否缴纳房产税？

4．增值税

⑴销售不动产的纳税义务时间是如何规定的？

⑵在什么情况下可以选择简易征收？

⑶销售的异地的不动产项目该如何预缴增值税？

⑷缴纳增值税时，土地成本如何进行扣除？

⑸收取预收款时如何开具不征税发票？

5．土地增值税

⑴土地增值税必须预缴吗？可以不预缴吗？

⑵预缴土地增值税时收入额含税吗？

⑶预缴的土地增值税能否在计算企业所得税时扣除？

6．企业所得税

⑴什么情况下需要预缴企业所得税？

⑵预缴企业所得税的收入依据是什么？

⑶什么情况下不再预缴企业所得税？

⑷企业所得税预缴税率是如何规定的？

⑸预缴所得税时能否扣除预缴的土地增值税？

⑹预缴企业所得税时能否扣除相关的期间费用？

⑺预售收入作为广告费业务招待费的计算基数吗？

二．涉税疑难问题解析与风险防范

1．销售合同交房日期如何约定有利于企业纳税？

2．房地产预收的诚意金、订金、定金如何进行纳税处理？

3．代收款项各税种规定有何不同？

4．分期收款方式销售开发产品如何纳税？

5．卖精装房送家电、家俱等是否应该是同销售缴纳增值税？

6．买房子送车位、阁楼如何纳税？

7．向职工福利售房如何控制纳税风险？

8．哪些营销行为和发票会产生个人所得税风险？如何防范？

9．销售阶段支付及收取违约金是否纳税？是否需要开具发票？

10．销售地下车位如何纳税？土地增值税前如何处理？

11．售后回租业务有哪些纳税风险

12．以房抵债什么时候纳税？计税价格如何确定？

13．“拆一还一”如何进行纳税处理？

14．合作建房分房阶段如何进行纳税处理？

15．将开发商品房转作自用房产是否视同销售？

16．卖房赠送汽车等筹划策略的调整与重塑

第七节：土地增值税与企业所得税处理专题

一．土地增值税清算实务与风险防范（选讲）

1．土地增值税的清算单位如何确定？

2．土地增值额计算对象如何确定？

3．土地增值税的清算条件

4．土地增值税清算收入的确定

5．土地增值税扣除项目金额的确定

⑴扣除凭据问题

⑵扣除项目的内容

6．清算后又发生销售和成本如何处理？

7．地下车库的土地增值税处理

二．企业所得税税前扣除处理

1．企业所得税税前扣除的基本原则

2．工资薪金总额的扣除与最新规定

3．职工福利费等三项经费的扣除与最新规定

4．保险费和住房公积金的税务问题

5．报销燃油费及交通补贴的纳税风险与税收筹划

6．员工报销通讯费的税务风险与筹划方法

7．广告费与业务宣传费税前扣除操作技巧

8．业务招待费税前扣除的注意事项与细节

9．借款利息支出的资本化计算与纳税调整

10．销售佣金的扣除条件

11．以前年度应扣未扣的费用如何追补扣除？

12．汇算清缴期结束尚未取得发票的事项如何处理？

13．往来款长期挂账有哪些税收风险？如何处理？

14．企业所得税产品完工的条件及其成本确定

⑴计税成本核算终止日

⑵可以预提的三种计税成本

⑶年终汇算清缴的计税成本的纳税调整

⑷项目完工后又发生成本如何处理？

第八节：现场互动：学员问，老师答，疑难问题不用怕。

■咨询热线

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